Assurance loyers impayés ou caution : comment sécuriser les revenus locatifs ?

Face à la crainte des loyers impayés, les propriétaires bailleurs cherchent à sécuriser leurs revenus locatifs. Deux solutions s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Quelle est la meilleure option ? Décryptage des avantages et inconvénients de chaque solution pour vous aider à faire le bon choix.

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés (ALI) ?

L’assurance loyers impayés, également connue sous le nom de garantie des risques locatifs (GRL), est une assurance souscrite par le propriétaire afin de se prémunir contre les éventuels impayés de loyer de la part du locataire. Elle couvre généralement les loyers non versés, les dégradations locatives et les frais de contentieux liés aux impayés. Les conditions d’éligibilité sont strictes, et le locataire doit fournir un dossier solide pour être accepté par l’assureur.

Qu’est-ce que la caution ?

La caution est une garantie fournie par une tierce personne physique (généralement un proche du locataire) ou morale (organisme public ou privé) qui s’engage à payer les sommes dues en cas d’impayés de loyer ou de charges. La caution peut être solidaire, c’est-à-dire que le garant s’engage à régler les dettes du locataire sans délai ni formalité, ou simple, dans ce cas le garant intervient seulement après une décision de justice.

Comparaison entre l’assurance loyers impayés et la caution

1. Coût

L’assurance loyers impayés représente un coût pour le propriétaire, généralement compris entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers charges comprises. La prime d’assurance est souvent déductible des revenus fonciers, ce qui en diminue le coût réel. En revanche, la caution est gratuite pour le bailleur.

2. Sécurité

L’ALI offre une sécurité renforcée pour les propriétaires, car elle assure le versement des loyers même en cas de défaillance du locataire. Les garanties sont plafonnées et varient selon les contrats (généralement entre 24 et 36 mois de loyers impayés). L’inconvénient majeur est que les conditions d’éligibilité sont strictes, excluant parfois certains locataires aux revenus modestes.

La caution, quant à elle, présente un niveau de sécurité moindre : en cas d’impayé, il faut faire appel au garant et espérer qu’il puisse honorer son engagement. Toutefois, la loi impose désormais que la caution solidaire se limite à un seul garant pour éviter les abus.

3. Gestion

En cas d’impayé, la gestion du dossier est simplifiée avec l’assurance loyers impayés, puisque c’est l’assureur qui prend en charge le recouvrement des loyers et les démarches juridiques éventuelles. Le propriétaire peut ainsi se décharger de cette tâche complexe et chronophage.

Avec une caution, c’est le bailleur qui doit gérer lui-même les démarches auprès du garant en cas d’impayé. Cela peut entraîner des tensions et un allongement des délais de résolution du litige.

Quelle solution choisir ?

Le choix entre l’assurance loyers impayés et la caution dépend principalement des préférences du propriétaire, de sa confiance envers le locataire et de sa volonté de gérer les éventuels impayés lui-même ou non.

L’ALI présente l’avantage d’une plus grande sécurité pour le propriétaire et d’une gestion simplifiée en cas d’impayé. Elle peut donc être une solution intéressante pour les bailleurs souhaitant se prémunir contre les risques locatifs sans contrainte administrative.

Toutefois, la caution demeure une alternative viable pour les propriétaires ne souhaitant pas engager de frais supplémentaires et ayant confiance en leur locataire et son garant. Dans ce cas, il est recommandé d’exiger une caution solidaire plutôt que simple pour optimiser la protection contre les impayés.