La mérule, ce champignon destructeur qui s’attaque aux boiseries et aux structures des bâtiments, est un véritable fléau pour les propriétaires et les acquéreurs. En cas de diagnostic mérule positif lors d’une vente immobilière, quelle est la responsabilité du vendeur ? Cet article vous permettra de mieux comprendre les enjeux et les obligations légales des parties concernées.
Qu’est-ce que la mérule et quelles sont ses conséquences ?
La mérule (Serpula lacrymans) est un champignon lignivore qui détruit le bois en décomposant la cellulose et la lignine, ce qui fragilise les structures porteuses et peut entraîner leur effondrement. Les conditions favorables à son développement sont l’humidité, l’obscurité et une mauvaise ventilation. La mérule est particulièrement présente dans certaines régions françaises comme la Normandie, la Bretagne ou les Hauts-de-France.
Les conséquences d’une infestation de mérule peuvent être désastreuses : dégradation rapide des matériaux, coûts importants pour éradiquer le champignon et réparer les dégâts, voire impossibilité de vendre le bien sans effectuer ces travaux. Il est donc crucial de détecter rapidement la présence de mérule lors d’une transaction immobilière.
Le diagnostic mérule dans le cadre d’une vente immobilière
Dans certaines zones à risque délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur d’un bien immobilier doit réaliser un diagnostic mérule avant la vente. Ce diagnostic doit être annexé au compromis de vente et transmis à l’acquéreur. Si le diagnostic révèle la présence de mérule, le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de cette situation.
Toutefois, le diagnostic mérule n’est pas obligatoire sur l’ensemble du territoire français. Dans les zones non concernées par un arrêté préfectoral, il appartient à l’acquéreur de se renseigner sur les risques éventuels et de prendre les mesures nécessaires pour protéger son investissement.
La responsabilité du vendeur en cas de diagnostic mérule positif
En cas de diagnostic mérule positif, la responsabilité du vendeur peut être engagée sur deux fondements : la garantie des vices cachés et la garantie de conformité.
La garantie des vices cachés
Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Ainsi, si la présence de mérule constitue un vice caché, le vendeur peut être tenu responsable et contraint de rembourser tout ou partie du prix de vente.
Pour que la garantie des vices cachés s’applique, il faut que le vice soit antérieur à la vente, qu’il soit caché (c’est-à-dire non apparent lors de la visite) et qu’il rende le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Il appartient à l’acquéreur d’établir l’existence de ces conditions.
La garantie de conformité
Outre la garantie des vices cachés, le vendeur peut également être tenu responsable sur le fondement de la garantie de conformité prévue par l’article L. 217-4 du Code de la consommation. Cette garantie impose au vendeur de livrer un bien conforme au contrat et couvre les défauts de conformité existant lors de la délivrance du bien.
En cas de diagnostic mérule positif, l’acheteur peut invoquer la garantie de conformité si le bien ne correspond pas à ce qui était prévu dans le contrat ou s’il présente des défauts rendant impossible son utilisation normale. Le délai pour agir est de deux ans à compter de la découverte du défaut.
Les recours possibles en cas de diagnostic mérule positif
Lorsque la responsabilité du vendeur est engagée en cas de diagnostic mérule positif, l’acquéreur dispose de plusieurs recours :
- Demander une réduction du prix proportionnelle aux travaux nécessaires pour éradiquer la mérule et réparer les dégâts causés,
- Exiger la résolution de la vente avec restitution du prix payé et indemnisation des préjudices subis,
- Solliciter le remboursement des frais engagés pour les travaux effectués avant la découverte du défaut.
Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour être accompagné dans ces démarches et défendre au mieux ses intérêts.
En conclusion, la responsabilité du vendeur en cas de diagnostic mérule positif peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés ou de la garantie de conformité. L’acquéreur dispose alors de différents recours pour obtenir réparation. Il est important de bien se renseigner sur les risques liés à la mérule lors d’une transaction immobilière, afin d’assurer la protection de son investissement.