Le bail commercial 3-6-9 est un type de contrat de location spécifique aux locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Il offre certaines garanties au bailleur en termes de protection contre les impayés de charges locatives. Dans cet article, nous allons explorer ces garanties et voir comment elles peuvent être renforcées pour offrir une meilleure sécurité au propriétaire.
Le principe du bail commercial 3-6-9
Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de location qui s’étend sur une durée minimale de neuf ans, avec des échéances triennales. Il permet au locataire (le preneur) d’exercer son activité dans les locaux loués, et au propriétaire (le bailleur) de percevoir des loyers et des charges.
Les charges locatives sont généralement réparties entre le bailleur et le preneur selon les modalités prévues dans le contrat. Elles peuvent inclure la taxe foncière, les dépenses d’entretien et de réparation, les assurances ou encore les frais liés à la gestion du bien immobilier.
Les garanties offertes par le bail commercial 3-6-9
Pour protéger le bailleur contre les impayés de charges locatives, plusieurs dispositifs sont prévus par la loi et peuvent être renforcés contractuellement :
- Le dépôt de garantie : il s’agit d’une somme versée par le preneur au bailleur à la signature du contrat, qui permet de couvrir les éventuels impayés de loyers ou charges. Le montant du dépôt de garantie est généralement fixé à l’équivalent de trois mois de loyer hors taxes et hors charges, mais il peut être augmenté selon les termes du contrat.
- La solidarité entre co-preneurs : en cas de pluralité de locataires, la clause de solidarité permet au bailleur de réclamer le paiement des charges locatives à l’un quelconque des co-preneurs. Cette disposition renforce la sécurité du bailleur en cas d’impayés.
- La caution : le bailleur peut exiger une caution solidaire, c’est-à-dire une tierce personne qui s’engage à payer les loyers et charges en cas de défaillance du preneur. La caution doit être mentionnée dans le contrat et peut être un particulier ou une entreprise (par exemple, un organisme de garantie).
Les recours du bailleur en cas d’impayés
En cas d’impayés de charges locatives, le bailleur dispose de plusieurs options pour obtenir le paiement :
- Mise en demeure : le bailleur peut adresser une mise en demeure au preneur pour lui enjoindre de régler les sommes dues. Cette étape préalable est souvent nécessaire avant toute action en justice.
- Action en paiement : si le preneur ne s’exécute pas après la mise en demeure, le bailleur peut saisir le tribunal compétent pour obtenir une condamnation au paiement des charges impayées.
- Résiliation du bail : en cas de manquement répété aux obligations contractuelles, le bailleur peut demander la résiliation du bail. Cette mesure radicale doit être prévue dans le contrat et respecter certaines conditions de forme.
- Saisie des biens du preneur : si le jugement obtenu par le bailleur n’est pas exécuté, il peut procéder à la saisie des biens du preneur ou de la caution pour récupérer les sommes dues.
Conclusion
Le bail commercial 3-6-9 offre plusieurs garanties au bailleur pour se protéger contre les impayés de charges locatives, notamment grâce au dépôt de garantie, à la solidarité entre co-preneurs et à la caution solidaire. Toutefois, il est important de bien rédiger son contrat et d’anticiper les éventuelles difficultés financières du preneur pour éviter les mauvaises surprises. En cas d’impayés, le bailleur dispose de recours judiciaires pour obtenir réparation et éventuellement résilier le bail.